La rata è il numero facile. Quello che conta è quanto paghi oltre ai soldi prestati: interessi, spese della banca, imposta, notaio e assicurazione. Qui li vedi tutti, con il piano anno per anno.
Cerchi “calcolatore mutuo” e trovi cento pagine che ti danno la rata. La rata però è la parte semplice: è una formula, la sanno fare tutti. La domanda che conta è un’altra: quanto pago oltre ai soldi che mi hanno prestato. Su un mutuo da 150.000 € al 3,2% per 25 anni la rata è circa 727 €, ma alla fine avrai restituito più di 218.000 €, e a questi si aggiungono istruttoria, perizia, imposta, notaio e assicurazione. Questo calcolatore parte da lì.
Nei primi anni la rata è quasi tutta interessi: nel primo anno del mutuo dell’esempio il 54% di ogni rata paga interessi e solo il resto abbassa il debito. È l’ammortamento alla francese, quello usato in Italia: la rata resta uguale, ma la quota di interessi si calcola sul debito che resta, quindi è altissima all’inizio e cala verso la fine. Il piano anno per anno qui sopra lo mostra riga per riga, ed è il motivo per cui chi rivende dopo pochi anni scopre di possedere molto meno di quanto pensava.
Il TAN è il tasso puro, quello con cui si calcola la rata. Il TAEG è il costo vero, perché comprende anche le spese obbligatorie. Qui non devi cercarlo sul contratto: metti il TAN e le spese che paghi davvero, e il TAEG lo calcola il calcolatore. Le voci italiane tipiche sono quattro: istruttoria e perizia della banca, l’imposta sostitutiva dello 0,25% dell’importo per la prima casa (2% per le altre), il notaio per l’atto di ipoteca, e la polizza incendio e scoppio, obbligatoria per legge. Le polizze vita o lavoro che la banca propone invece non sono obbligatorie, anche quando sembrano tali: se le hai accettate, scrivile fra le spese e guarda quanto spostano il TAEG.
È la leva più usata e la meno capita. Passando da 20 a 30 anni sullo stesso mutuo la rata scende di circa 150 € al mese, ma gli interessi totali quasi raddoppiano. Non vuol dire che allungare sia sbagliato: una rata più leggera lascia respiro e riduce il rischio di non farcela in un mese difficile. Vuol dire che stai comprando tranquillità con denaro, ed è giusto sapere il prezzo. Prova a cambiare la durata e guarda le due cifre muoversi insieme.
In Italia l’estinzione, totale o parziale, di un mutuo sulla prima casa non prevede penali. Ogni euro versato in più va tutto a ridurre il debito, quindi cancella tutti gli interessi che quell’euro avrebbe generato da qui alla fine. Per questo funziona molto meglio nei primi anni: 200 € al mese in più sull’esempio chiudono il mutuo sette anni prima e fanno risparmiare più di 21.000 € di interessi. Le due caselle in fondo al calcolatore servono a questo: una cifra fissa ogni mese, oppure una somma una volta sola.
Un confronto onesto va fatto però anche con l’alternativa: quei soldi, invece di ridurre il debito, potrebbero stare investiti. Se il mutuo costa il 3,2% e il tuo portafoglio rende di più, sulla carta conviene investire. Sulla carta, perché il risparmio di interessi è certo mentre il rendimento no. Se vuoi vedere quel confronto con i tuoi numeri, apri il calcolatore dell’interesse composto.
Se stai solo facendo due conti, i valori predefiniti sono riferimenti ragionevoli e ti danno l’ordine di grandezza. Se invece hai un’offerta in mano, i numeri veri stanno tutti in un documento: il PIES, il prospetto informativo europeo standardizzato. La banca è obbligata a consegnartelo prima della firma, gratis, anche solo per farti confrontare. Sono due o tre pagine con importo, TAN, TAEG, durata, rata e l’elenco delle spese, divise fra quelle da pagare una volta sola e quelle ricorrenti. Se non sei ancora a quel punto, ogni banca pubblica sul proprio sito il foglio informativo del mutuo, dove le stesse voci ci sono in forma generica.
Le altre due fonti sono il preventivo del notaio, che per legge deve essere scritto e che conviene farsi dividere fra parte compravendita e parte mutuo, e la legge, per l’imposta sostitutiva: quella non la decide nessuna banca, è lo 0,25% dell’importo per la prima casa e il 2% per le altre.
C’è un modo semplice per sapere se hai inserito le spese giuste: guarda il TAEG. Quello che compare qui è calcolato dai numeri che hai scritto tu. Se coincide con il TAEG stampato sul preventivo, hai messo tutte le voci. Se il nostro è più basso, qualcosa manca, e nove volte su dieci è un’assicurazione che la banca ha incluso nel conto. È il numero da farsi spiegare voce per voce, perché è lì che si nascondono le differenze fra due offerte che sembravano uguali.
Un’ultima cosa che si vede solo provando: su un mutuo piccolo le spese pesano più del tasso. Quattro delle cinque voci di spesa non dipendono dall’importo, quindi su 45.000 € trattare sull’istruttoria vale più che limare un decimo di punto di TAN. Su 200.000 € è il contrario.
Tre cose, dette chiare. Non decide se comprare o restare in affitto: per quello c’è mutuo o affitto, che confronta il patrimonio nelle due strade. Non modella il tasso variabile, perché nessuno sa dove andrà l’Euribor: se hai un variabile, prova due tassi, uno ottimistico e uno pessimistico, e guarda la forbice. E non comprende le spese dell’acquisto della casa, come imposta di registro, agenzia e notaio della compravendita: qui ci sono solo i costi del mutuo.
La formula dell’ammortamento alla francese prende importo, tasso mensile e numero di rate e restituisce una rata costante. Dentro ogni rata, però, la divisione fra interessi e capitale cambia ogni mese: gli interessi si calcolano sul debito che resta, quindi all’inizio sono la parte più grossa. Non serve farla a mano: qui cambi i tre numeri e vedi rata e piano completo.
Il TAN è il tasso puro, quello con cui si calcola la rata. Il TAEG comprende anche istruttoria, perizia, imposta, assicurazioni obbligatorie e spese di incasso, quindi dice quanto costa il mutuo per davvero ed è più alto. In questo calcolatore metti il TAN e le spese separate: il TAEG lo calcola lui, così vedi anche quanto pesa ogni voce.
Più corto costa molto meno in interessi ma ha la rata più alta; più lungo è il contrario. La regola prudente è restare sotto un terzo del reddito netto di rata, anche quando la banca concederebbe di più. Se ti avanza qualcosa, meglio un mutuo un po’ più lungo con versamenti extra quando puoi, che un mutuo corto che ti strozza nei mesi difficili.
Il risparmio di interessi è certo, il rendimento di un investimento no. Se il mutuo costa il 3% e il tuo portafoglio potrebbe rendere il 7%, in media conviene investire, ma stai scambiando un guadagno certo con uno probabile. Una via di mezzo diffusa è tenere pieno il fondo di emergenza, investire il resto, e usare i versamenti extra quando il tasso del mutuo si avvicina al rendimento che ti aspetti.
Solo quella incendio e scoppio sull’immobile lo è per legge. Le polizze vita, infortuni o perdita del lavoro non sono obbligatorie e non possono essere imposte come condizione, anche se spesso vengono presentate così. Puoi anche stipularle altrove. Se le hai accettate, mettile fra le spese: vedrai quanto alzano il TAEG.
No. Tutto il calcolo avviene nel tuo browser in tempo reale. Non inviamo né memorizziamo i valori che inserisci.